存量競爭時代，物業(yè)行業(yè)迎來角色重構(gòu)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折

4月15日，深圳。2026觀點(diǎn)物業(yè)暨城市服務(wù)大會在此召開。

這是一場注定被行業(yè)銘記的會議。2026年恰逢“十五五”開局之年，政府工作報告首次明確要求“實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”，并將之與“好房子”建設(shè)并列提出。物業(yè)行業(yè)正式從房地產(chǎn)附屬配套的定位中脫離，躍升為獨(dú)立發(fā)展的民生行業(yè)。

在大會現(xiàn)場，一批行業(yè)領(lǐng)軍者拋出了一個核心命題：存量時代，物業(yè)企業(yè)必須從“被動管理者”變?yōu)椤爸鲃咏?jīng)營者”。

 

01 存量時代：告別規(guī)模擴(kuò)張，迎接存量深耕

房地產(chǎn)市場下行帶來的傳導(dǎo)效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，增量空間大幅收縮，物業(yè)行業(yè)正式告別過去十余年依托房地產(chǎn)高速增長而實(shí)現(xiàn)的規(guī)模擴(kuò)張模式，全面轉(zhuǎn)入存量市場的激烈競爭。

這意味著什么？

意味著“跑馬圈地”的時代結(jié)束了，過去靠母公司輸送項(xiàng)目就能活得很好的日子一去不復(fù)返。行業(yè)進(jìn)入“存量競爭”新階段，比拼的不再是誰接的項(xiàng)目多，而是誰能在現(xiàn)有項(xiàng)目中挖掘出更大的價值。

大會現(xiàn)場，廣東省合景悠活控股集團(tuán)有限公司總經(jīng)理胡楠拋出了一個發(fā)人深省的問題：

“對于現(xiàn)在的存量時代局勢，作為物業(yè)的參與者、管理者，應(yīng)先反思會有多少精力回歸到服務(wù)一線的品質(zhì)和細(xì)節(jié)中?！?/p>

02 角色之變：從“被動管理者”到“主動經(jīng)營者”

這是本次大會最核心的共識。

僑銀股份華南區(qū)總經(jīng)理王婷婷在發(fā)言中指出：“在存量時代，市場參與方要更多思考的是怎么做到從運(yùn)營到改造到服務(wù)一體化，以體現(xiàn)物業(yè)在社會中存在的價值?！?/p>

她進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“企業(yè)角色在轉(zhuǎn)變，原來物業(yè)在多數(shù)情況下是被動的管理者，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃咏?jīng)營者，物業(yè)行業(yè)要在運(yùn)營和運(yùn)行中去挖掘自身能提供的社會價值?！?/p>

 

彩生活創(chuàng)新與系統(tǒng)部總經(jīng)理吳超則從更微觀的層面拆解了這一轉(zhuǎn)變：

第一個轉(zhuǎn)變：從管理者轉(zhuǎn)為服務(wù)者
建立服務(wù)等級協(xié)議，以數(shù)據(jù)履約贏得業(yè)主信任。過去物業(yè)靠“規(guī)定”管理，未來物業(yè)靠“服務(wù)”贏得認(rèn)可。

第二個轉(zhuǎn)變：從依賴物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)向多元盈利
依托基礎(chǔ)服務(wù)拓展養(yǎng)老、家政及固定資產(chǎn)運(yùn)營等增長曲線。物業(yè)費(fèi)只是保底收入，增值服務(wù)才是利潤增長點(diǎn)。

第三個轉(zhuǎn)變：以科技賦能替代人海戰(zhàn)術(shù)
用傳感器、AI實(shí)現(xiàn)設(shè)備故障預(yù)判，聚焦人工完成情感類服務(wù)。讓機(jī)器做標(biāo)準(zhǔn)化的事，讓人做有溫度的事。

金茂物業(yè)首席信息官袁鴻凱在大會上提供了一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)：物業(yè)行業(yè)人力成本年增長率達(dá)8%-10%，而AI替代成本年下降率30%-50%，預(yù)計2027-2028年AI+機(jī)器人替代人工將比單純用人更劃算。

這意味著，科技賦能不僅是“可選項(xiàng)”，而是存量競爭時代的“必答題”。

03 增長之變：從“基礎(chǔ)四?！钡健霸鲋捣?wù)+城市服務(wù)”

“社區(qū)人口集中、消費(fèi)需求穩(wěn)定，蘊(yùn)藏巨大商業(yè)潛力，是天然的經(jīng)營場景?！焙丬囃ㄍ＼嚪?wù)有限公司董事長唐學(xué)斌在大會上直言，“開展多種經(jīng)營是物業(yè)行業(yè)的必然選擇?！?/p>

他進(jìn)一步指出，在物業(yè)費(fèi)收繳困難、基礎(chǔ)收入有限的背景下，多元經(jīng)營能夠有效補(bǔ)充營收，彌補(bǔ)主營業(yè)務(wù)暫時承壓所帶來的陣痛。

觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)在大會上發(fā)布的觀察報告也印證了這一趨勢：

在利潤空間持續(xù)收窄的背景下，頭部企業(yè)通過加大科技投入降本增效、優(yōu)化費(fèi)用管理等方式實(shí)現(xiàn)了盈利韌性。部分企業(yè)則加速向非住宅業(yè)態(tài)和城市運(yùn)營服務(wù)賽道轉(zhuǎn)型，非住賽道已成為眾多物企的第二增長曲線。

中信建投的最新研報同樣支撐這一判斷：2025年22家重點(diǎn)物管及商管公司合計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2413億元，同比增長5.1%；歸母凈利潤114億元，同比增長9.4%，行業(yè)整體業(yè)績增速已由負(fù)轉(zhuǎn)正。降本增效成效顯現(xiàn)，樣本企業(yè)銷售及管理費(fèi)用率同比下降0.6個百分點(diǎn)。

報告明確指出：高質(zhì)量發(fā)展成為核心主線，繼續(xù)看好服務(wù)質(zhì)量與經(jīng)營效率高的物企。

04 三大趨勢：讀懂物業(yè)行業(yè)的未來方向

綜合本次大會的核心觀點(diǎn)，物業(yè)行業(yè)的未來方向可以概括為三大轉(zhuǎn)變：

趨勢一：從“被動管理者”到“主動經(jīng)營者”

過去，物業(yè)企業(yè)更多是被動響應(yīng)——業(yè)主報修了才去修，業(yè)主投訴了才去改。未來，物業(yè)企業(yè)需要主動經(jīng)營——主動挖掘業(yè)主需求、主動設(shè)計服務(wù)產(chǎn)品、主動創(chuàng)造收入來源。

趨勢二：從“規(guī)模擴(kuò)張”到“存量深耕”

增量時代看規(guī)模，存量時代看效率。誰能用更低的成本提供更優(yōu)的服務(wù)，誰就能在存量競爭中勝出。

趨勢三：從“基礎(chǔ)四保”到“增值服務(wù)+城市服務(wù)”

保安、保潔、保綠、保修——這是物業(yè)行業(yè)的“基本功”，但不再是“天花板”。增值服務(wù)（養(yǎng)老、家政、社區(qū)電商）和城市服務(wù)（環(huán)衛(wèi)、市政、公建）正在成為新的增長極。

05 科技賦能：諾懷云如何幫物業(yè)“變身經(jīng)營者”

角色轉(zhuǎn)變不是一句口號，而是需要實(shí)實(shí)在在的工具支撐。

諾懷云物管系統(tǒng)，正是幫助物業(yè)企業(yè)完成這一轉(zhuǎn)變的數(shù)字化引擎。

 

降本：業(yè)財一體，釋放財務(wù)人力

諾懷云支持與用友、金蝶等主流財務(wù)系統(tǒng)深度對接，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)自動生成財務(wù)憑證，財務(wù)對賬效率提升70%，人工錄入錯誤率歸零。物業(yè)財務(wù)人員從繁瑣的對賬工作中解放出來，可以投入更有價值的工作。

增效：移動辦公，一部手機(jī)管小區(qū)

物業(yè)APP支持移動收費(fèi)、離線抄表、任務(wù)派單，一線員工無需守在電腦前，隨時隨地處理工作任務(wù)。

增收：社區(qū)商城+積分體系，挖掘增值服務(wù)收入

諾懷云社區(qū)商城支持拼團(tuán)、秒殺、優(yōu)惠券、積分抵扣等多種營銷方式，幫助物業(yè)將社區(qū)流量變現(xiàn)。更重要的是，諾懷云打通了物業(yè)繳費(fèi)、社區(qū)商城、便民服務(wù)等多端場景，讓物業(yè)企業(yè)從“收物業(yè)費(fèi)的”真正轉(zhuǎn)型為“社區(qū)生活服務(wù)商”。

06 寫在最后：從“管理者”到“經(jīng)營者”，是一場認(rèn)知革命

2026觀點(diǎn)物業(yè)大會落幕了，但行業(yè)變革的大幕才剛剛拉開。

從“管理者”到“經(jīng)營者”，兩字之差，背后是行業(yè)底層邏輯的根本重構(gòu)。

管理者關(guān)注的是“我有什么權(quán)力”，經(jīng)營者關(guān)注的是“我能創(chuàng)造什么價值”。管理者習(xí)慣于發(fā)號施令，經(jīng)營者習(xí)慣于挖掘需求。管理者把業(yè)主當(dāng)作管理對象，經(jīng)營者把業(yè)主當(dāng)作服務(wù)對象。

正如復(fù)地產(chǎn)發(fā)集團(tuán)高級副總裁王中琦在大會上所言：“服務(wù)需從‘物’向‘人、客戶、城市’延展，企業(yè)應(yīng)深耕自身產(chǎn)品與服務(wù)?！?/p>

存量競爭時代，沒有“躺贏”的可能，只有“深耕”的出路。

對于物業(yè)企業(yè)而言，選擇擁抱變化、擁抱科技、擁抱經(jīng)營思維，不僅是在順應(yīng)趨勢，更是在為未來的生存權(quán)投票。