龍湖、萬科、中?！^部物企批量撤場(chǎng)，多地收繳率跌破生死線，物業(yè)行業(yè)怎么了？

2026年4月8日，一個(gè)話題意外登上微博熱搜榜首——#物業(yè)大撤退#，閱讀量以億級(jí)規(guī)模迅速攀升。

評(píng)論區(qū)里，來自全國各地的業(yè)主大倒苦水：電梯停運(yùn)、垃圾無人清運(yùn)、安保形同虛設(shè)……每一個(gè)帖子背后，都是一個(gè)陷入失序的小區(qū)。

更令人震驚的是，這場(chǎng)撤退潮的主角不只是中小物業(yè)公司——龍湖、中海、金科等頭部物企批量退出老舊小區(qū)和低收費(fèi)小區(qū)，萬科物業(yè)也在武漢、徐州等地公告終止多個(gè)住宅項(xiàng)目的服務(wù)。

曾經(jīng)“趕不走”的物業(yè)，如今為什么“主動(dòng)撤”？

01 數(shù)據(jù)速覽：撤退潮有多猛？

先看幾組硬核數(shù)據(jù)：

全國撤場(chǎng)案例翻番：2025年全國公開撤場(chǎng)案例173個(gè)，同比翻番。其中64.7%屬于物業(yè)“主動(dòng)撤出”或“到期不續(xù)”，經(jīng)營(yíng)性考量已取代服務(wù)糾紛，成為撤場(chǎng)決策的核心驅(qū)動(dòng)力。

收繳率跌破生死線：全國物業(yè)500強(qiáng)平均收繳率降至71%，連續(xù)4年下滑，部分中小物企甚至跌破50%。浙江某小區(qū)2026年收繳率僅16.5%，排屋業(yè)主累計(jì)欠費(fèi)近300萬元。

頭部企業(yè)大規(guī)模撤退：2025年，雅生活累計(jì)主動(dòng)退出548個(gè)在管項(xiàng)目，彩生活終止管理面積6124.9萬平方米，中海物業(yè)約滿不續(xù)或退盤項(xiàng)目5560萬平方米，世茂服務(wù)和永升服務(wù)退出的在管面積也超過3000萬平方米。

萬科也扛不住了：萬科物業(yè)在徐州公告，將于2026年6月30日終止對(duì)未來城、萬悅城等六個(gè)住宅項(xiàng)目的服務(wù)，原因是“因收支嚴(yán)重虧損，已無法維護(hù)物業(yè)服務(wù)中心正常運(yùn)轉(zhuǎn)”。

撤場(chǎng)潮從三四線蔓延至一線城市：寧波、重慶、武漢成為問題凸顯的重災(zāi)區(qū)，北京、上海等超一線城市也陸續(xù)出現(xiàn)物業(yè)撤場(chǎng)的案例。

02 為什么撤？算不攏的賬與打不開的結(jié)

算不攏的賬：十年不漲的物業(yè)費(fèi) vs 持續(xù)攀升的成本

為什么物業(yè)會(huì)虧？

行業(yè)數(shù)據(jù)給出了答案：物業(yè)公司人力成本占總支出60%-70%，且仍在持續(xù)上漲；大量小區(qū)進(jìn)入設(shè)施老化周期，電梯、管網(wǎng)維護(hù)費(fèi)用成倍增加。行業(yè)平均毛利率僅5%-20%。

而另一邊，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往十年不漲，且受政府指導(dǎo)價(jià)限制。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)的成功率至今不足5%。

與此同時(shí)，財(cái)政部2026年第13號(hào)公告明確，物業(yè)公司即使未收到欠費(fèi)，只要開具發(fā)票或到達(dá)合同約定付款日，就必須先行墊付6%的增值稅。在收繳率持續(xù)走低的背景下，這一規(guī)定對(duì)物企現(xiàn)金流構(gòu)成了剛性“抽血”。

“收不抵支”——這就是物業(yè)企業(yè)不得不“斷臂求生”的根本原因。

打不開的結(jié)：信任破裂，惡性循環(huán)

業(yè)主們卻說：“我們不是不愿交錢，是交了錢得不到對(duì)等的服務(wù)。”

在紹興某小區(qū)，排屋業(yè)主陸先生翻出手機(jī)里的視頻展示：“地下室一到雨天就漏水，墻壁全發(fā)霉了。問題反映了好幾次，負(fù)責(zé)的物業(yè)經(jīng)理都離職了，事還是沒解決。服務(wù)不到位，我憑什么交物業(yè)費(fèi)？”

而在杭州西湖區(qū)某小區(qū)，業(yè)主代表統(tǒng)計(jì)出小區(qū)年公共收益超70萬元——電梯廣告、停車費(fèi)、公共場(chǎng)地出租等。“這筆錢該歸全體業(yè)主，物業(yè)卻從不公開明細(xì)，只籠統(tǒng)說用來‘填補(bǔ)虧損’。一邊喊虧損，一邊掌控巨額公共收益，這賬根本算不通?！?/p>

2026年3月1日，住建部《關(guān)于規(guī)范物業(yè)公共收益管理的通知》正式施行，明令禁止這種糊涂賬，也說明物業(yè)信息不透明的亂象較為突出。

 

這正是物業(yè)與業(yè)主之間的“死結(jié)”：物業(yè)說“收不到錢所以服務(wù)差”，業(yè)主說“服務(wù)差不交錢”——誰先打破這個(gè)循環(huán)？

03 撤退之后：誰為失管小區(qū)買單？

物業(yè)撤場(chǎng)后，后遺癥接踵而至。

頭部物企退出后，留下的權(quán)力真空往往只能由低價(jià)中標(biāo)的中小物企填補(bǔ)。在這種行業(yè)格局下，“低價(jià)”幾乎必然意味著“低質(zhì)”。當(dāng)綠化開始斑駁、電梯頻繁停擺、門禁形同虛設(shè)時(shí)，每月省下幾十塊錢的物業(yè)費(fèi)，可能讓價(jià)值百萬的家庭核心資產(chǎn)蒙受數(shù)萬乃至數(shù)十萬的貶值。

而那些建設(shè)年限久、居民繳費(fèi)意愿低的老舊小區(qū)，更難引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)，進(jìn)一步淪為基層治理的老大難。溫州某社區(qū)，下轄37個(gè)小區(qū)有20個(gè)長(zhǎng)期無物業(yè)管理，大部分住宅房齡超過20年。

當(dāng)物業(yè)公司出于盈利考量選擇“換倉”“挑盤”時(shí)，那些“失管小區(qū)”的管理壓力最終轉(zhuǎn)嫁給了行政末梢的社區(qū)。在曾經(jīng)的“兩無小區(qū)”，網(wǎng)格員往往要包攬從老人家里的修修補(bǔ)補(bǔ)到小區(qū)化糞池清掏等大小事務(wù)。

04 出路在哪？多方破局正在探索

面對(duì)這場(chǎng)行業(yè)陣痛，出路在哪？

政府層面：2026年全國兩會(huì)已將“實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”寫入政府工作報(bào)告，并推動(dòng)行業(yè)定位從“管理”向“服務(wù)”轉(zhuǎn)變。全國人大代表朱建弟建議，物業(yè)利潤(rùn)應(yīng)與服務(wù)評(píng)級(jí)掛鉤，設(shè)定基準(zhǔn)利潤(rùn)率5%-8%，服務(wù)達(dá)標(biāo)可上浮，反之則下調(diào)。

企業(yè)層面：部分物企開始探索新模式。徐州市民馨園西院推出“物業(yè)費(fèi)換菜站”——業(yè)主交全年物業(yè)費(fèi)，領(lǐng)取等額購物卡，可在小區(qū)生活館消費(fèi)。物業(yè)公司算了一筆賬：若傳統(tǒng)收繳率僅10%，年收入8萬元；而通過賣菜（毛利率20%），若營(yíng)業(yè)額做到80萬元，便可實(shí)現(xiàn)16萬元收益。

業(yè)主層面：業(yè)主需要完成一次關(guān)于資產(chǎn)與契約的啟蒙。物業(yè)服務(wù)從來不是免費(fèi)的午餐，優(yōu)質(zhì)的社區(qū)環(huán)境需要與之對(duì)等的成本支撐。正如一位行業(yè)資深人士所言，只有實(shí)實(shí)在在以業(yè)主滿意度、服務(wù)履約度、質(zhì)價(jià)相符為核心考核，行業(yè)才能真正走得遠(yuǎn)。

05 結(jié)語

#物業(yè)大撤退#登上熱搜榜首，它所揭示的并非一兩家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境，而是整個(gè)行業(yè)深層次的結(jié)構(gòu)性矛盾被徹底暴露在了公眾視野中。

當(dāng)物業(yè)撤退從零散的行業(yè)新聞登上全民熱搜，當(dāng)行業(yè)標(biāo)桿也選擇“斷臂求生”，我們不得不正視一個(gè)正在發(fā)生的深刻轉(zhuǎn)變：物業(yè)管理行業(yè)，已經(jīng)走到了一場(chǎng)系統(tǒng)性調(diào)整的十字路口。

別讓優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，最終淪為這個(gè)時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)的奢侈品。