2026年1月13日，民政部等八部門印發(fā)重磅文件，為物業(yè)企業(yè)參與社區(qū)養(yǎng)老打開政策空間?！拔飿I(yè)+養(yǎng)老”這把火，終于燒到了政策前臺。

2026年1月13日，民政部、國家發(fā)展改革委、財政部等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于培育養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)營主體 促進(jìn)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干措施》，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)養(yǎng)老提供了明確的政策框架。

 

這不是“物業(yè)+養(yǎng)老”第一次被提及。但這次不一樣——八部門聯(lián)合發(fā)文、系統(tǒng)性的支持措施、具體的落地路徑。這意味著，“物業(yè)+養(yǎng)老”從過去的企業(yè)自發(fā)探索，正式上升為政策鼓勵的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

對于物業(yè)企業(yè)而言，這是一塊巨大的蛋糕。對于社區(qū)老年人而言，家門口的養(yǎng)老服務(wù)終于有了靠譜的“管家”。

01 政策要點：八部門發(fā)文，為“物業(yè)+養(yǎng)老”鋪路

【9073養(yǎng)老格局】中國養(yǎng)老呈“9073”格局：90%老年人居家養(yǎng)老，7%依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。這意味著，養(yǎng)老服務(wù)供給的重心在基層社區(qū)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)常駐社區(qū)、貼近居民、響應(yīng)快速——這是其他任何行業(yè)主體都不具備的天然優(yōu)勢。八部門此次發(fā)文，正是要系統(tǒng)性地打通物業(yè)企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)的政策堵點。

政策的核心支持方向包括：

居家養(yǎng)老服務(wù)支持
推動一刻鐘便民生活圈建設(shè)，引導(dǎo)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)連鎖化進(jìn)入社區(qū)。物業(yè)企業(yè)的角色是“社區(qū)平臺”——為專業(yè)服務(wù)資源進(jìn)入社區(qū)提供落地支持與協(xié)同保障。

社區(qū)資源盤活
支持物業(yè)利用社區(qū)閑置空間改造為養(yǎng)老服務(wù)站、日間照料中心。這意味著，小區(qū)里閑置的物業(yè)用房、架空層，可以變成“搖錢樹”。

 

適老化改造支持
政策明確鼓勵居家適老化改造。從加裝扶手、防滑處理，到配置智能報警器，物業(yè)可扮演組織者與實施者的雙重角色。

要素保障
在土地、資金、監(jiān)管等方面給予支持，符合條件的養(yǎng)老床位可申請建設(shè)補(bǔ)貼和運(yùn)營補(bǔ)貼。

與此同時，國務(wù)院4月印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)服務(wù)業(yè)擴(kuò)能提質(zhì)的意見》也明確提出“擴(kuò)大社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)覆蓋面，鼓勵居家適老化改造”。政策疊加效應(yīng)正在形成。

02 市場空間：銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的“萬億蛋糕”

中國60歲以上人口已超3億。按照“9073”格局，超過2.7億老年人選擇居家養(yǎng)老。

這是多大一塊市場？

僅“適老化改造”一項，據(jù)測算就有萬億級市場空間。加上助餐、助潔、助浴、助醫(yī)、日間照料、健康監(jiān)測……這是一個千億乃至萬億級別的增量市場。

更關(guān)鍵的是，這塊市場目前還處于“跑馬圈地”的初期階段。誰先布局，誰就能搶占先機(jī)。

對于物業(yè)企業(yè)而言，“物業(yè)+養(yǎng)老”不僅僅是新增收入來源，更是提升業(yè)主粘性、降低收繳難度的戰(zhàn)略抓手。當(dāng)物業(yè)成為老年業(yè)主生活中不可或缺的幫手，“拒交物業(yè)費(fèi)”的事情自然會減少。

03 先行者已經(jīng)跑通：三個真實案例

案例一：湖北黃石宏維山水明城小區(qū)

該小區(qū)老年人口占比超25%，其中高齡、獨居老人達(dá)600余人。物業(yè)企業(yè)積極探索“物業(yè)+養(yǎng)老”模式，搭建智慧養(yǎng)老平臺，配備智能終端，建立“一鍵呼叫，十分鐘響應(yīng)”機(jī)制。

具體做法：

• 為30余名老年人建立專屬健康檔案，配備“小立管家”智能終端
• 開通“一鍵代購”與“一鍵呼叫”服務(wù)，老人按床邊按鈕即可獲得幫助
• 累計響應(yīng)各類呼叫145次，其中醫(yī)療應(yīng)急響應(yīng)55次

成效：物業(yè)管家成了老年人最信賴的幫手，居住安全感和幸福感大幅提升。

案例二：南京玄武區(qū)香鋪營社區(qū)

香鋪營社區(qū)依托物業(yè)打造“物業(yè)+養(yǎng)老”一站式服務(wù)綜合體，提供銀發(fā)助餐、物業(yè)維修、愛心理發(fā)等十余項服務(wù)。

助餐點從固定菜品升級為種類豐富的自選菜，營養(yǎng)均衡、價格實惠，一餐一大葷一小葷兩素菜僅需十幾元。對于行動不便的老人，還提供送餐上門服務(wù)。

此外，還引入“爬樓機(jī)”解決老舊小區(qū)老人上下樓難題，不到一分鐘即可平穩(wěn)完成一個樓層。

案例三：舟山定海區(qū)璀璨世家小區(qū)

金管家物業(yè)公司將物業(yè)用房改造為居家養(yǎng)老服務(wù)站，配備3張照料床位，組建20余人的專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊（護(hù)工均持證上崗）。

服務(wù)涵蓋：基礎(chǔ)照料（洗臉、梳頭、剪指甲）、生活協(xié)助（喂飯、洗腳）、上門服務(wù)（理發(fā)、助浴、陪診）、長期服務(wù)（日間照料、住家保姆）。

特色：服務(wù)站為非營利機(jī)構(gòu)，收費(fèi)低于市場價，讓普通家庭老人也能負(fù)擔(dān)得起。

04 機(jī)會清單：物業(yè)能做什么？

結(jié)合政策導(dǎo)向和先行者實踐，物業(yè)企業(yè)可從以下方向切入“物業(yè)+養(yǎng)老”：

方向一：助餐服務(wù)
利用小區(qū)閑置空間開設(shè)社區(qū)食堂，或與中央廚房合作提供配餐服務(wù)。這是最高頻、最剛需的養(yǎng)老服務(wù)之一。

方向二：居家適老化改造
從扶手安裝、防滑處理等輕度改造入手，逐步拓展到智能報警器、緊急呼叫系統(tǒng)等。物業(yè)工程團(tuán)隊經(jīng)培訓(xùn)即可承接簡單項目。

方向三：日間照料
利用閑置物業(yè)用房改造為日間照料中心，為白天無人照料的老人提供托管、康復(fù)、娛樂服務(wù)。

方向四：上門服務(wù)
對接專業(yè)機(jī)構(gòu)或自建團(tuán)隊，提供助浴、助潔、助醫(yī)、陪診等服務(wù)。物業(yè)的信任背書是核心競爭力。

方向五：智慧養(yǎng)老平臺
搭建社區(qū)智慧養(yǎng)老平臺，配備智能終端，實現(xiàn)健康監(jiān)測、一鍵呼叫、服務(wù)調(diào)度等功能。

方向六：資源對接平臺
作為“社區(qū)入口”，對接家政、醫(yī)療、適老化產(chǎn)品等專業(yè)服務(wù)商，按單抽傭，輕資產(chǎn)運(yùn)營。

05 挑戰(zhàn)與應(yīng)對：機(jī)遇背后的三道坎

機(jī)遇巨大，但挑戰(zhàn)同樣不容忽視。

 

挑戰(zhàn)一：專業(yè)能力缺口
養(yǎng)老服務(wù)涉及醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)訓(xùn)練等專業(yè)知識，與傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)技能要求差異顯著。

應(yīng)對：一方面引入專業(yè)人才，另一方面對現(xiàn)有員工（管家、保安）進(jìn)行養(yǎng)老護(hù)理常識、急救技能培訓(xùn)；也可與專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，借力其專業(yè)資源。

挑戰(zhàn)二：獨立核算與定價
若將養(yǎng)老業(yè)務(wù)與基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)混淆，容易引發(fā)業(yè)主質(zhì)疑。必須做到獨立核算、成本透明、定價清晰。

應(yīng)對：建立獨立的養(yǎng)老服務(wù)賬目，每一項服務(wù)明確標(biāo)準(zhǔn)、人員和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以清單形式公示。

挑戰(zhàn)三：風(fēng)險防控
養(yǎng)老服務(wù)對象是高風(fēng)險的老年群體，人身安全是第一考量。

應(yīng)對：建立標(biāo)準(zhǔn)化操作流程，制定應(yīng)急預(yù)案，為服務(wù)人員購買職業(yè)責(zé)任險，為服務(wù)項目購買公眾責(zé)任險。

06 寫在最后

八部門發(fā)文 + 服務(wù)業(yè)擴(kuò)能提質(zhì)意見 + 各地試點推進(jìn)——“物業(yè)+養(yǎng)老”的政策東風(fēng)已經(jīng)吹起。

對于物業(yè)企業(yè)而言，這不僅是新增收入來源，更是從“物業(yè)管理”向“物業(yè)服務(wù)”轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略契機(jī)。當(dāng)物業(yè)成為社區(qū)養(yǎng)老的核心載體，企業(yè)的社會價值和商業(yè)價值將同步提升。

一句話總結(jié)：“物業(yè)+養(yǎng)老”不是選擇題，而是必答題。誰先布局，誰就能在下一個十年占得先機(jī)。