龍湖、萬科、中?！^部物企批量撤場，多地收繳率跌破生死線，物業(yè)行業(yè)怎么了？

2026年4月8日，一個話題意外登上微博熱搜榜首——#物業(yè)大撤退#，閱讀量以億級規(guī)模迅速攀升。

評論區(qū)里，來自全國各地的業(yè)主大倒苦水：電梯停運、垃圾無人清運、安保形同虛設……每一個帖子背后，都是一個陷入失序的小區(qū)。

更令人震驚的是，這場撤退潮的主角不只是中小物業(yè)公司——龍湖、中海、金科等頭部物企批量退出老舊小區(qū)和低收費小區(qū)，萬科物業(yè)也在武漢、徐州等地公告終止多個住宅項目的服務。

曾經“趕不走”的物業(yè)，如今為什么“主動撤”？

01 數據速覽：撤退潮有多猛？

先看幾組硬核數據：

全國撤場案例翻番：2025年全國公開撤場案例173個，同比翻番。其中64.7%屬于物業(yè)“主動撤出”或“到期不續(xù)”，經營性考量已取代服務糾紛，成為撤場決策的核心驅動力。

收繳率跌破生死線：全國物業(yè)500強平均收繳率降至71%，連續(xù)4年下滑，部分中小物企甚至跌破50%。浙江某小區(qū)2026年收繳率僅16.5%，排屋業(yè)主累計欠費近300萬元。

頭部企業(yè)大規(guī)模撤退：2025年，雅生活累計主動退出548個在管項目，彩生活終止管理面積6124.9萬平方米，中海物業(yè)約滿不續(xù)或退盤項目5560萬平方米，世茂服務和永升服務退出的在管面積也超過3000萬平方米。

萬科也扛不住了：萬科物業(yè)在徐州公告，將于2026年6月30日終止對未來城、萬悅城等六個住宅項目的服務，原因是“因收支嚴重虧損，已無法維護物業(yè)服務中心正常運轉”。

撤場潮從三四線蔓延至一線城市：寧波、重慶、武漢成為問題凸顯的重災區(qū)，北京、上海等超一線城市也陸續(xù)出現物業(yè)撤場的案例。

02 為什么撤？算不攏的賬與打不開的結

算不攏的賬：十年不漲的物業(yè)費 vs 持續(xù)攀升的成本

為什么物業(yè)會虧？

行業(yè)數據給出了答案：物業(yè)公司人力成本占總支出60%-70%，且仍在持續(xù)上漲；大量小區(qū)進入設施老化周期，電梯、管網維護費用成倍增加。行業(yè)平均毛利率僅5%-20%。

而另一邊，物業(yè)費標準往往十年不漲，且受政府指導價限制。行業(yè)數據顯示，物業(yè)費調價的成功率至今不足5%。

與此同時，財政部2026年第13號公告明確，物業(yè)公司即使未收到欠費，只要開具發(fā)票或到達合同約定付款日，就必須先行墊付6%的增值稅。在收繳率持續(xù)走低的背景下，這一規(guī)定對物企現金流構成了剛性“抽血”。

“收不抵支”——這就是物業(yè)企業(yè)不得不“斷臂求生”的根本原因。

打不開的結：信任破裂，惡性循環(huán)

業(yè)主們卻說：“我們不是不愿交錢，是交了錢得不到對等的服務?！?/p>

在紹興某小區(qū)，排屋業(yè)主陸先生翻出手機里的視頻展示：“地下室一到雨天就漏水，墻壁全發(fā)霉了。問題反映了好幾次，負責的物業(yè)經理都離職了，事還是沒解決。服務不到位，我憑什么交物業(yè)費？”

而在杭州西湖區(qū)某小區(qū)，業(yè)主代表統計出小區(qū)年公共收益超70萬元——電梯廣告、停車費、公共場地出租等。“這筆錢該歸全體業(yè)主，物業(yè)卻從不公開明細，只籠統說用來‘填補虧損’。一邊喊虧損，一邊掌控巨額公共收益，這賬根本算不通。”

2026年3月1日，住建部《關于規(guī)范物業(yè)公共收益管理的通知》正式施行，明令禁止這種糊涂賬，也說明物業(yè)信息不透明的亂象較為突出。

 

這正是物業(yè)與業(yè)主之間的“死結”：物業(yè)說“收不到錢所以服務差”，業(yè)主說“服務差不交錢”——誰先打破這個循環(huán)？

03 撤退之后：誰為失管小區(qū)買單？

物業(yè)撤場后，后遺癥接踵而至。

頭部物企退出后，留下的權力真空往往只能由低價中標的中小物企填補。在這種行業(yè)格局下，“低價”幾乎必然意味著“低質”。當綠化開始斑駁、電梯頻繁停擺、門禁形同虛設時，每月省下幾十塊錢的物業(yè)費，可能讓價值百萬的家庭核心資產蒙受數萬乃至數十萬的貶值。

而那些建設年限久、居民繳費意愿低的老舊小區(qū)，更難引進專業(yè)化物業(yè)，進一步淪為基層治理的老大難。溫州某社區(qū)，下轄37個小區(qū)有20個長期無物業(yè)管理，大部分住宅房齡超過20年。

當物業(yè)公司出于盈利考量選擇“換倉”“挑盤”時，那些“失管小區(qū)”的管理壓力最終轉嫁給了行政末梢的社區(qū)。在曾經的“兩無小區(qū)”，網格員往往要包攬從老人家里的修修補補到小區(qū)化糞池清掏等大小事務。

04 出路在哪？多方破局正在探索

面對這場行業(yè)陣痛，出路在哪？

政府層面：2026年全國兩會已將“實施物業(yè)服務質量提升行動”寫入政府工作報告，并推動行業(yè)定位從“管理”向“服務”轉變。全國人大代表朱建弟建議，物業(yè)利潤應與服務評級掛鉤，設定基準利潤率5%-8%，服務達標可上浮，反之則下調。

企業(yè)層面：部分物企開始探索新模式。徐州市民馨園西院推出“物業(yè)費換菜站”——業(yè)主交全年物業(yè)費，領取等額購物卡，可在小區(qū)生活館消費。物業(yè)公司算了一筆賬：若傳統收繳率僅10%，年收入8萬元；而通過賣菜（毛利率20%），若營業(yè)額做到80萬元，便可實現16萬元收益。

業(yè)主層面：業(yè)主需要完成一次關于資產與契約的啟蒙。物業(yè)服務從來不是免費的午餐，優(yōu)質的社區(qū)環(huán)境需要與之對等的成本支撐。正如一位行業(yè)資深人士所言，只有實實在在以業(yè)主滿意度、服務履約度、質價相符為核心考核，行業(yè)才能真正走得遠。

05 結語

#物業(yè)大撤退#登上熱搜榜首，它所揭示的并非一兩家企業(yè)的經營困境，而是整個行業(yè)深層次的結構性矛盾被徹底暴露在了公眾視野中。

當物業(yè)撤退從零散的行業(yè)新聞登上全民熱搜，當行業(yè)標桿也選擇“斷臂求生”，我們不得不正視一個正在發(fā)生的深刻轉變：物業(yè)管理行業(yè)，已經走到了一場系統性調整的十字路口。

別讓優(yōu)質的物業(yè)服務，最終淪為這個時代漸行漸遠的奢侈品。