2026年1月13日，民政部等八部門(mén)印發(fā)重磅文件，為物業(yè)企業(yè)參與社區(qū)養(yǎng)老打開(kāi)政策空間。“物業(yè)+養(yǎng)老”這把火，終于燒到了政策前臺(tái)。

2026年1月13日，民政部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于培育養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)營(yíng)主體 促進(jìn)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干措施》，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)養(yǎng)老提供了明確的政策框架。

 

這不是“物業(yè)+養(yǎng)老”第一次被提及。但這次不一樣——八部門(mén)聯(lián)合發(fā)文、系統(tǒng)性的支持措施、具體的落地路徑。這意味著，“物業(yè)+養(yǎng)老”從過(guò)去的企業(yè)自發(fā)探索，正式上升為政策鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，這是一塊巨大的蛋糕。對(duì)于社區(qū)老年人而言，家門(mén)口的養(yǎng)老服務(wù)終于有了靠譜的“管家”。

01 政策要點(diǎn)：八部門(mén)發(fā)文，為“物業(yè)+養(yǎng)老”鋪路

【9073養(yǎng)老格局】中國(guó)養(yǎng)老呈“9073”格局：90%老年人居家養(yǎng)老，7%依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。這意味著，養(yǎng)老服務(wù)供給的重心在基層社區(qū)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)常駐社區(qū)、貼近居民、響應(yīng)快速——這是其他任何行業(yè)主體都不具備的天然優(yōu)勢(shì)。八部門(mén)此次發(fā)文，正是要系統(tǒng)性地打通物業(yè)企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)的政策堵點(diǎn)。

政策的核心支持方向包括：

居家養(yǎng)老服務(wù)支持
推動(dòng)一刻鐘便民生活圈建設(shè)，引導(dǎo)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)連鎖化進(jìn)入社區(qū)。物業(yè)企業(yè)的角色是“社區(qū)平臺(tái)”——為專(zhuān)業(yè)服務(wù)資源進(jìn)入社區(qū)提供落地支持與協(xié)同保障。

社區(qū)資源盤(pán)活
支持物業(yè)利用社區(qū)閑置空間改造為養(yǎng)老服務(wù)站、日間照料中心。這意味著，小區(qū)里閑置的物業(yè)用房、架空層，可以變成“搖錢(qián)樹(shù)”。

 

適老化改造支持
政策明確鼓勵(lì)居家適老化改造。從加裝扶手、防滑處理，到配置智能報(bào)警器，物業(yè)可扮演組織者與實(shí)施者的雙重角色。

要素保障
在土地、資金、監(jiān)管等方面給予支持，符合條件的養(yǎng)老床位可申請(qǐng)建設(shè)補(bǔ)貼和運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼。

與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院4月印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)服務(wù)業(yè)擴(kuò)能提質(zhì)的意見(jiàn)》也明確提出“擴(kuò)大社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)覆蓋面，鼓勵(lì)居家適老化改造”。政策疊加效應(yīng)正在形成。

02 市場(chǎng)空間：銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的“萬(wàn)億蛋糕”

中國(guó)60歲以上人口已超3億。按照“9073”格局，超過(guò)2.7億老年人選擇居家養(yǎng)老。

這是多大一塊市場(chǎng)？

僅“適老化改造”一項(xiàng)，據(jù)測(cè)算就有萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)空間。加上助餐、助潔、助浴、助醫(yī)、日間照料、健康監(jiān)測(cè)……這是一個(gè)千億乃至萬(wàn)億級(jí)別的增量市場(chǎng)。

更關(guān)鍵的是，這塊市場(chǎng)目前還處于“跑馬圈地”的初期階段。誰(shuí)先布局，誰(shuí)就能搶占先機(jī)。

對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，“物業(yè)+養(yǎng)老”不僅僅是新增收入來(lái)源，更是提升業(yè)主粘性、降低收繳難度的戰(zhàn)略抓手。當(dāng)物業(yè)成為老年業(yè)主生活中不可或缺的幫手，“拒交物業(yè)費(fèi)”的事情自然會(huì)減少。

03 先行者已經(jīng)跑通：三個(gè)真實(shí)案例

案例一：湖北黃石宏維山水明城小區(qū)

該小區(qū)老年人口占比超25%，其中高齡、獨(dú)居老人達(dá)600余人。物業(yè)企業(yè)積極探索“物業(yè)+養(yǎng)老”模式，搭建智慧養(yǎng)老平臺(tái)，配備智能終端，建立“一鍵呼叫，十分鐘響應(yīng)”機(jī)制。

具體做法：

• 為30余名老年人建立專(zhuān)屬健康檔案，配備“小立管家”智能終端
• 開(kāi)通“一鍵代購(gòu)”與“一鍵呼叫”服務(wù)，老人按床邊按鈕即可獲得幫助
• 累計(jì)響應(yīng)各類(lèi)呼叫145次，其中醫(yī)療應(yīng)急響應(yīng)55次

成效：物業(yè)管家成了老年人最信賴(lài)的幫手，居住安全感和幸福感大幅提升。

案例二：南京玄武區(qū)香鋪營(yíng)社區(qū)

香鋪營(yíng)社區(qū)依托物業(yè)打造“物業(yè)+養(yǎng)老”一站式服務(wù)綜合體，提供銀發(fā)助餐、物業(yè)維修、愛(ài)心理發(fā)等十余項(xiàng)服務(wù)。

助餐點(diǎn)從固定菜品升級(jí)為種類(lèi)豐富的自選菜，營(yíng)養(yǎng)均衡、價(jià)格實(shí)惠，一餐一大葷一小葷兩素菜僅需十幾元。對(duì)于行動(dòng)不便的老人，還提供送餐上門(mén)服務(wù)。

此外，還引入“爬樓機(jī)”解決老舊小區(qū)老人上下樓難題，不到一分鐘即可平穩(wěn)完成一個(gè)樓層。

案例三：舟山定海區(qū)璀璨世家小區(qū)

金管家物業(yè)公司將物業(yè)用房改造為居家養(yǎng)老服務(wù)站，配備3張照料床位，組建20余人的專(zhuān)業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)（護(hù)工均持證上崗）。

服務(wù)涵蓋：基礎(chǔ)照料（洗臉、梳頭、剪指甲）、生活協(xié)助（喂飯、洗腳）、上門(mén)服務(wù)（理發(fā)、助浴、陪診）、長(zhǎng)期服務(wù)（日間照料、住家保姆）。

特色：服務(wù)站為非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，收費(fèi)低于市場(chǎng)價(jià)，讓普通家庭老人也能負(fù)擔(dān)得起。

04 機(jī)會(huì)清單：物業(yè)能做什么？

結(jié)合政策導(dǎo)向和先行者實(shí)踐，物業(yè)企業(yè)可從以下方向切入“物業(yè)+養(yǎng)老”：

方向一：助餐服務(wù)
利用小區(qū)閑置空間開(kāi)設(shè)社區(qū)食堂，或與中央廚房合作提供配餐服務(wù)。這是最高頻、最剛需的養(yǎng)老服務(wù)之一。

方向二：居家適老化改造
從扶手安裝、防滑處理等輕度改造入手，逐步拓展到智能報(bào)警器、緊急呼叫系統(tǒng)等。物業(yè)工程團(tuán)隊(duì)經(jīng)培訓(xùn)即可承接簡(jiǎn)單項(xiàng)目。

方向三：日間照料
利用閑置物業(yè)用房改造為日間照料中心，為白天無(wú)人照料的老人提供托管、康復(fù)、娛樂(lè)服務(wù)。

方向四：上門(mén)服務(wù)
對(duì)接專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或自建團(tuán)隊(duì)，提供助浴、助潔、助醫(yī)、陪診等服務(wù)。物業(yè)的信任背書(shū)是核心競(jìng)爭(zhēng)力。

方向五：智慧養(yǎng)老平臺(tái)
搭建社區(qū)智慧養(yǎng)老平臺(tái)，配備智能終端，實(shí)現(xiàn)健康監(jiān)測(cè)、一鍵呼叫、服務(wù)調(diào)度等功能。

方向六：資源對(duì)接平臺(tái)
作為“社區(qū)入口”，對(duì)接家政、醫(yī)療、適老化產(chǎn)品等專(zhuān)業(yè)服務(wù)商，按單抽傭，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

05 挑戰(zhàn)與應(yīng)對(duì)：機(jī)遇背后的三道坎

機(jī)遇巨大，但挑戰(zhàn)同樣不容忽視。

 

挑戰(zhàn)一：專(zhuān)業(yè)能力缺口
養(yǎng)老服務(wù)涉及醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)訓(xùn)練等專(zhuān)業(yè)知識(shí)，與傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)技能要求差異顯著。

應(yīng)對(duì)：一方面引入專(zhuān)業(yè)人才，另一方面對(duì)現(xiàn)有員工（管家、保安）進(jìn)行養(yǎng)老護(hù)理常識(shí)、急救技能培訓(xùn)；也可與專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，借力其專(zhuān)業(yè)資源。

挑戰(zhàn)二：獨(dú)立核算與定價(jià)
若將養(yǎng)老業(yè)務(wù)與基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)混淆，容易引發(fā)業(yè)主質(zhì)疑。必須做到獨(dú)立核算、成本透明、定價(jià)清晰。

應(yīng)對(duì)：建立獨(dú)立的養(yǎng)老服務(wù)賬目，每一項(xiàng)服務(wù)明確標(biāo)準(zhǔn)、人員和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以清單形式公示。

挑戰(zhàn)三：風(fēng)險(xiǎn)防控
養(yǎng)老服務(wù)對(duì)象是高風(fēng)險(xiǎn)的老年群體，人身安全是第一考量。

應(yīng)對(duì)：建立標(biāo)準(zhǔn)化操作流程，制定應(yīng)急預(yù)案，為服務(wù)人員購(gòu)買(mǎi)職業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，為服務(wù)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任險(xiǎn)。

06 寫(xiě)在最后

八部門(mén)發(fā)文 + 服務(wù)業(yè)擴(kuò)能提質(zhì)意見(jiàn) + 各地試點(diǎn)推進(jìn)——“物業(yè)+養(yǎng)老”的政策東風(fēng)已經(jīng)吹起。

對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，這不僅是新增收入來(lái)源，更是從“物業(yè)管理”向“物業(yè)服務(wù)”轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略契機(jī)。當(dāng)物業(yè)成為社區(qū)養(yǎng)老的核心載體，企業(yè)的社會(huì)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值將同步提升。

一句話(huà)總結(jié)：“物業(yè)+養(yǎng)老”不是選擇題，而是必答題。誰(shuí)先布局，誰(shuí)就能在下一個(gè)十年占得先機(jī)。